浙江省地方稅務局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的公告
浙江省地方稅務局公告2015年第8號
為進一步規范統一我省房地產開發項目土地增值稅清算管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發[2009]91號(以下簡稱《清算規程》)等規定，現就土地增值稅清算管理有關問題公告如下：
一、土地增值稅項目登記和納稅申報
(一)開發項目情況登記
新開發的房地產開發項目，納稅人應在首次報送《土地增值稅預繳納稅申報表》時，附報《房地產開發項目情況登記表》；已開始銷售但尚未辦理清算申報的房地產開發項目，納稅人應在本公告施行后的2個月內補報《房地產開發項目情況登記表》。
(二)開發項目納稅申報
1.預繳申報：從事房地產開發的納稅人，對其開發項目在清算申報之日前所轉讓房地產取得的收入，應按月預繳土地增值稅，并在次月15日內向主管地稅機關報送《土地增值稅預繳納稅申報表》及其他相關資料。
2.清算申報：符合清算條件的開發項目，納稅人應按照清算管理的有關規定辦理清算申報，向主管地稅機關報送《土地增值稅清算納稅申報表》及其他相關資料。
3.納稅人在清算申報之日后再轉讓房地產取得的收入，按下列情況計算土地增值稅，辦理納稅申報：
納稅人在清算申報之日后至清算審核結束期間所發生的房地產轉讓收入，按預征率預繳土地增值稅，并在次月15日內向主管地稅機關報送《土地增值稅預繳納稅申報表》及其他相關資料；在清算審核結束后的次月15日內，填報《土地增值稅已清算項目后續銷售納稅申報表》，對上述房地產轉讓收入按清算后再轉讓規定重新計算土地增值稅后多退少補。
對納稅人在清算審核結束后發生的房地產轉讓收入，按清算后再轉讓規定計算土地增值稅，并在次月15日內向主管地稅機關報送《土地增值稅已清算項目后續銷售納稅申報表》。
二、土地增值稅清算受理
(一)對于符合《清算規程》第九條規定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管地稅機關辦理清算手續，并提供《清算規程》第十二條規定的清算資料。
對于符合《清算規程》第十條規定的可清算項目，由主管地稅機關確定是否進行清算，對于確定需要進行清算的項目，由主管地稅機關下達《稅務事項通知書》，納稅人應當在收到《稅務事項通知書》之日起90日內辦理清算手續，并提供《清算規程》第十二條規定的清算資料。
(二)主管地稅機關收到納稅人清算資料后，應及時對清算項目是否符合清算條件、報送資料是否齊全等情況進行初審，并在10個工作日內(納稅人補正材料時間不計算在內)做出是否受理的決定。
1.對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；
2.對清算項目符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應制作《補正材料告知書》，要求納稅人在主管地稅機關規定期限內補報相關資料，納稅人在規定期限內補齊清算資料后，予以受理；
3.對不符合清算條件的項目，不予受理。
(三)應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管地稅機關確定并通知清算的納稅人，在規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管地稅機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。
三、土地增值稅清算審核
(一)土地增值稅納稅人是土地增值稅的清算主體，對其清算申報的真實性、準確性和完整性負責，并承擔相應法律責任。
(二)主管地稅機關受理納稅人清算資料后，一般應在90個工作日內組織完成清算審核工作。情況復雜確需延長清算審核時間的，須經縣級以上地方稅務局(分局)局長批準。
(三)主管地稅機關應按照《清算規程》的有關規定進行審核，在清算審核中發現問題的可約談納稅人，納稅人應配合主管地稅機關就清算項目審核中存在的有關問題進行解釋、說明、舉證，并提供相關證明材料。
(四)主管地稅機關在土地增值稅清算過程中，發現清算項目符合《清算規程》第三十四條規定的核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。
(五)主管地稅機關清算審核結束后，應及時下達《稅務事項通知書》，將清算審核結果書面通知納稅人，由納稅人調整并確認土地增值稅清算申報相關內容，并在主管地稅機關規定的時限內辦理補、退稅。
對經主管地稅機關清算審核后，確認符合“建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%，免征土地增值稅”優惠政策的項目，納稅人應在調整并確認土地增值稅清算申報相關內容的同時，申請辦理稅收優惠。
四、土地增值稅清算核定征收
(一)對按核定征收方式進行清算的項目，主管地稅機關應采取通過國土部門查詢項目土地價格、參照當地扣除項目金額標準、同期同類型房地產銷售價格等因素，按不同類型房產分別進行評估，并經主管地稅機關審核合議，區分不同類型房產核定應征稅額。清算項目核定征收率原則上不得低于5%。
(二)對按核定征收方式進行清算的項目，主管地稅機關清算審核結束后，應及時下達《稅務事項通知書》，將清算審核結果書面通知納稅人，由納稅人調整并確認土地增值稅清算申報相關內容，并在主管地稅機關規定的時限內辦理補、退稅。
五、四項開發成本核定
在計算土地增值稅時，前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等“四項開發成本”應按實際發生額據實扣除。房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的“四項開發成本”的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述“四項開發成本”的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由各主管地方稅務局確定。
六、本公告自2015年6月1日起施行。
附件：
浙江省地方稅務局
2015年3月26日
